• 6大变化:看全国楼市前5月“体检表”
  • 资讯类型:热点关注  /  更新时间:2019-06-03  /  浏览:77 次  /  

 文潘永堂

 
5月房企销售榜如何,数据说话!
 
6大变化:看全国楼市前5月“体检表”
亿翰智库
 
分析总结2019年前5月之变,你会发现,房地产“政策、销售、土地、政策、资金、投资”6者之变,表现出很大的关联度,堪称“6位一体”效应!
 
2019年底来的融资松动,销售加速,让地产投资增速前4月达到近5年历史高位!
 
3月、4月包含5月迎来了销售的小阳春,让房企2018年731会议后活下去“焦虑病”好了很多,大家“心病”好了很多!
 
同时全国主要城市土地市场3、4、5月也迎来让房企焦虑的“小阳春”!
但无论如何,楼市的“大阳春”——在2019年稳字当头的政策大旋律下基本没有可能。
 
今天老潘也总结一下房企前5月的楼市之变,分别从业绩月度之变、政策之变、房企之变、土地之变、融?#25163;?#21464;、投?#25163;?#21464;等6大维度进行粗略的解读。
 
1,业绩月度之变
 
2019年上半年业绩扫描
 
2019年整体市场表现如何了?
 
2019年即将过半,1月的环比下降、2月春节低迷效应,3、4月份楼市“小阳春”,5月份房地产市场的热度似乎得以?#26377;?#20294;5月全国主要城市成交下滑影响,虽然一线城市需求相对旺盛,但多数二、三线城市市场明显降温,成交量均有不同程度的回落,百强房企5月销售业绩相对4月单月销售高峰增速下落。
 
具体根据克而瑞数据,2019年1-5月,TOP100房企整体操盘销售业绩规模近3.5万亿元,同比微增4.1%。
 
同时,5月,市场总体表现?#26377;?#20102;2019年初以来的降温。在权益口径下,从单月来看,百强房企5月的整体销售规模较上月环比增长8.8%。但单月业绩同比增速较3、4两月的12.2%和16.6%有明显回落,仅在5.7%左右,5月下滑力度显著!
 
6月考虑到是房企冲刺半年业绩关键节点,预计房企将加大供货力度和促销力度,预计销售额将会相对5月增长。
 
同时有一?#26234;?#21183;,即“冲?#22530;?#19968;天,每个月”逐渐成为房企营销管理部的“口号”,核心有2大变化,其一,业绩不再押宝下半年的黄金期和大部分货值,不少房企?#28909;?#38451;光城开始全年均匀化供货,避免业绩过于波动。其二,业绩冲刺常态化、销售不再过度基于营销节点,房企每个?#24452;取?#27599;个月的誓师大会屡见不鲜。
 
2,政策之变
 
政策敏感度提高,高压低托,稳字为头
 
大?#36739;潁?019年房地产市场以“稳”为主,稳是主旋律!加上放权地方因城施策和整体房住不炒的高压下,地方政策对房价调控的敏感度在提升。
 
在一个稳字之下,所有房价微涨一定程度就会有“?#26494;?rdquo;政策,当然房价下降到一定幅度地方政府也会马上吃”补药”刺激。
 
但相对而言,房价微涨地方政府不怕,因为容易采用行政举措直接控制,但如果房价下滑较大幅度,可能“补药”也不管用。
 
相对而言,政府更怕楼市过度低迷,热其?#31561;?#26131;控且也部分有利于城市税收?#21462;?/div>
 
土地与销售两大市场的“业绩”,3、4、5月相对1、2月都在显著上升,?#21152;?#23567;阳春的感觉。但无论销售市场还是土地市场,政策依然只?#24066;?#20986;现小阳春,而不?#24066;?ldquo;大阳春”,一旦土地市场、销售市场过热,不排除升级政策的大?#24597;市浴?/div>
 
3,房企之变
 
7家房企超千亿,20~30强跑得最快
 
房企销售有什么变化?
 
其一,7家房企破千亿。2019年1-5月,百强房企各梯队的销售额门槛?#20013;?#25552;升,百强企业超级阵营形成,千亿阵营大幅扩容。保利、绿地、中海、新城、华润等房企销售表现较为突出,累计业绩增速明显高于行业平均水平。同时,碧桂园1-5月实现全口径销售金额3075.4亿元,5月单月实现720亿元,环比小幅提升。万科、恒大5月单月的业绩规模也分别达到了585.2亿元和535亿元,较上月有所下滑。
 
其次,20强到30强房企跑得最快。作为中型房企,对规模的冲动比大型房企会更有动力和焦虑?#23567;?-5月各梯?#29992;?#27099;值同比增长均超26%,其中TOP30门槛值提升速度最快,预计2019年上半年,销售金额TOP10门槛?#21040;黄?000亿。
 
6大变化:看全国楼市前5月“体检表”
亿翰智库
 
其三,2019年下半年中型房企预计有部分会调整2019年销售目标。
 
一则考虑到2017、2018年大中型房企普遍销售金额的快速提升,使?#36855;?#25910;账款科目出现大幅增加,未来1-2年项目结转时可转为营业收入,为企业未来业绩提供保障。?#28909;?#30887;桂园2018年预收账款更是达到5628亿元;
 
二则与2018年同期相比,2019年1-5月销售目标完成?#21183;?#36941;较高。2019年1-5月,已有7家房企销售目标完成率超40%。
 
三则2019年开发商心态、信心比2018年好了很多。2018年731亿会议之后很多房企对2019年销售目标制定时候缺乏信心,普遍都在10%到25%之内,但事实上伴随2019年上半年的资金松动、土地升温、销售小阳春……一些优秀房企基于上半年的超出预期的业绩表现,以及对类似旭辉为代表对2019年低开高走的预判,未来2019年年中不排除部分优秀中型房企挑高销售目标。?#28909;?#36827;取者正荣地产、世茂、新城等都表现出一定程度的乐观。
 
4、土地之变
 
升温溢价在5月继续蔓延
 
土地市场2019年一改2018年下半年的颓废、流?#27169;?#24213;价成交,2019年3、4月开始的土地升温现象,在5月继续在蔓延。
 
最近2个多月,大部分城市的土地市场相比1-2月的低迷有所恢?#26149;?#21319;温。的确,1-2月份各地土地市场的低迷的,但随着春节后信贷市场增量增加,房企融资?#35759;?#38477;低,部分城市在4月份开始土地市场再次出现了复苏苗头。整体看,出现拿地升温的主要原因有几点;资金面的相对宽松,传递到了楼市,也传递到了土地市场。
 
从热点城市土地成交情况看,住宅类全国单宗地块超过20亿的多达35宗。主要分布在华东区域,其中杭州依然占据了卖地单宗最高的保持者。整体看,底价拿地已经越来越难。
 
根据中原地产统计数据,全国50大城市合计在2019年前5月卖地1.59万亿,同比2018年同期上涨了12.3%。其?#26032;?#22320;最多的城市分别是杭州、天津、武汉、苏州、?#26412;?#37325;庆。9个城市卖地高达500亿以上!30个城市卖地超过200亿以上!
 
5,投?#25163;?#21464;
 
投资增速11.9%,施工面积增幅8.8%,均为近5年新高
 
中美贸易?#25509;?#28436;愈烈,是否会对2019年楼市会有利好?
 
的确,不少房企对此有侥幸心理。中美贸易战对经济会有影响,进而国家可能会对房地产进行利好的政策出台。这个观点,很多房企表示认同。
 
但就在最近,老潘在一次发改委的专家分享会议上,某位专家表示,房地产截止2019年年底不会发?#21491;?#22774;作用,不会出台大幅度楼市政策。
 
其一,过去自2016年以来,中国几乎所有一二三线城市房价大部分都至少提升了50%左右,加上房住不炒大政策下,再刺激楼市大涨绝对不可能。事实上,就在2019年4月,中共中央政治局会议重申“房住不炒”!
 
其二,就房地产行业而言,房地产投资增速、施工面积增速两个关键指标,已经到达5年来的最高点。2019年1到4月,房地产开发投资增速11.9%,施工面积增幅8.8%,均为近5年新高。
 
其三、 很多配套松动政策其实已经在推行,3到4月城市房价开始上涨,目前百城统计有60多?#39029;?#24066;都在房价上涨。同时,2019年1季度发布人才引进与落户等便利政策的城市已经超过50个。
 
虽然房企销售增速在下滑,但作为发改委去评判一个行业更多看的是投资,而不仅仅是销售,目前销售增速虽然是下降的,但投资是上升的,如此形势下,发改委对房地产的刺激与否,就不会启动。
 
对于政策出台背后的逻辑,发改委的逻辑是“当房地产投资下降幅度很多,绝对值很大,外围出现不好的影响,那?#27425;?#23450;房地产政策会用。”,但目前为止,发改委还没有看到。
 
6融?#25163;?#21464;
 
规模?#20013;?#22686;长,融资成本高位运行
 
融资在2019年前5月有什么变化?
 
2018年年底,房企融资环境的冰?#31216;?#35299;封,从去年底开始,房企融资环境有所回暖,而到2019年前4月,则一直?#26377;?#20102;回暖的趋势。但在整体回暖格局下,前几个月依旧波动性很大。继2019年2月融?#39318;?#39069;大幅下降、3月融?#39318;?#39069;显著增长后,4月房企融资金额有所回落。
 
但整体而言房企融资规模稳步增长,2019年前1-5月份,房企融资规模超9500亿元;
 
6大变化:看全国楼市前5月“体检表”
图:2019年1-5月房企融资结构情况
 
其次,从融资结构和渠?#35272;?#20998;析,根据中国指数研究?#21644;?#35745;
 
房企首选的融资工具目前是“信用债”,整体占比29.3%;
其次海外债占比为23.1%,票面利率均值为8.91%,融资成本进一步提高;
超短期融资券5个月内融?#39318;?#39069;超600亿元,主要用于偿还债务利息。
值得一提的是,房企积极推进资产证券化,前五月通过资产证券化获取超1000亿元的资金,占全部融资规模的10.4%,有效补充房企的资金来源。
 
整体而言,2019年融资环境比2018年好了很多,同时现金流管控,资金链安全,50强房企普遍重视度和体系管控能力?#21152;?#25152;提升。
 
小结
 
未来如何,房企该何去何从?这里借用中?#29616;?#22320;高管一句话,无论时代如何变化,不确定如何进化,企业的增长不能过度?#35272;低?#37096;环?#24120;?#32780;更要?#35272;?#20110;内在的力量;也不能?#20174;?#36235;势预测,而要?#20174;?#20215;值创造。这或许是房企以不变应万变的正确态度和逻辑!
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